Dlaczego warto kupić własny dom w Anglii.
Dużo rozmyślałem na temat zakupu pierwszego domu. Szukałem argumentów za i przeciw. Dużo czytałem, liczyłem, rozmawiałem ze znajomymi. Wszystko mówiło, że to dobry wybór. Decyzja po researchu była szybka i stanowcza. Do dziś uważam, że to jeden z najlepszych wyborów, jakie dokonałem w swoim życiu. Zebrałem to wszystko w jedną całość i tym będzie ten artykuł.
Własny dom to duże oszczędności długoterminowo.
Jak długo mieszkasz w wynajętym domu? Rok, dwa, pięć a może 10 lat? Co z tego masz, że wynajmujesz dom przez te lata ? Muszę Cię zasmucić – NIC.
Spróbuj policzyć, ile przez okres wynajmu zapłaciłeś Landlordowi, a może spłaciłeś mu cały dom ? Naprawdę znam i takie przypadki. Kalkulacja jest prosta. Wystarczy pomnożyć wynajem miesięczny przez ilość miesięcy/lat. Wynik daje do myślenia, niektórych smuci. Mnie bardzo zmotywował do zakupu własnego domu, mimo że mieszkałem w wynajmowanym flacie tylko 1 rok. Stworzyłem tabelę, aby Cię uświadomić, ile tracisz każdego roku na wynajmie.
Ile tracimy wynajmując dom od Lanlorda
[table id=1 responsive=flip responsive_breakpoint=phone responsive_breakpoint=tablet/]
I teraz sobie pomyśl, gdzie są te pieniądze ? Niestety poszły one w błoto.
Sprawdź teraz, ile ten dom kosztował, gdy zaczynałeś go wynajmować. Następnie ile jest wart teraz. Możesz to sprawdzić na rightmove czy zoopla. Wystarczyło zacisnąć pasa i odłożyć czy pożyczyć trochę szterlingów od najbliższych. Na zakup i koszty około zakupowe potrzebowałeś 10%-15% ceny domu z tamtego czasu. Większa część kwoty, którą widzisz w tabeli, byłaby już spłacona (nie całość, bo płaci się też odsetki). Również nieruchomość zyskała na wartości przez te lata. Wnioski wyciągnij sam.
Mało tego. Kupując własny dom nie dość, że spłacasz swój kapitał to rata kredytu w większości przypadków jest niższa od kwoty wynajmu. Więc i tutaj oszczędzasz każdego miesiąca. Jest tak na pewno na północy i w środkowej Anglii, nie porównywałem tego jednak z Londynem i drogimi miastami.
Wzrost cen nieruchomości
Czy wiesz, że ceny nieruchomości w Anglii rosną po kilka procent rocznie? Zamieszczam wykres, który to pokazuje w przejrzysty sposób.
Wykres średnich cen nieruchomości w Anglii
z lat 2005-2020
Zwlekając z zakupem nieruchomości tracimy podwójnie bym powiedział. Jedna strata wynikająca z płacenia za wynajem przez X lat. Drugą stratę nazwałbym niewykorzystaną okazją do zarobku na wzroście ceny. Moim zdaniem długoterminowo nieruchomości rosły i będą rosły razem z inflacją. Wiadomo, zdarzają się załamania na rynku, ale długoterminowo ma to mniejsze znaczenie.
Inflacja a nieruchomości.
Nieruchomości to dobre zabezpieczenie oszczędności przed inflacją. Przeglądając wykresy zauważyłem mocną korelacje inflacji z cenami nieruchomości. Jeśli trzymasz oszczędności na koncie lub lokacie to zjada je inflacja – siła nabywcza pieniądza maleje. Wyobraź sobie, że idziesz na zakupy do supermarketu z £100 w portfelu. Pomyśl ile produktów kupisz dziś, a ile za tą samą kwotę mogłeś kupić 5 czy 10 lat temu. Ile wart będzie £100 za kilka kolejnych lat ? Analitycy przewidują wyższą inflację, przez obecny masowy dodruk pieniądza na całym świecie. Zgadzam się z tym. Uważam, że złoto i nieruchomości to najlepsze inwestycje w obronie kapitału przed inflacją. Kupując nieruchomość, warto się nad tym głębiej zastanowić.
Wolność Tomku w swoim domku.
Wyobraź sobie, że kupiłeś swój dom. Czy z myślą, że nie nabijasz już kieszeni dla landlorda, a budujesz swój majątek nie czuł byś się lepiej?
Wewnętrzna satysfakcja, wolność czy swoboda w swoim domu to miłe uczucie.
Własny dom urządzasz i remontujesz jak chcesz. Remont własnego domu podnosi wartość nieruchomości.My Polacy lubimy mieszkać w zadbanych domach. Zgodzisz się ze mną, że domy wynajmowane w Anglii często takie nie są? Remontując wynajęty dom od landlorda to nie najlepszy pomysł z perspektywy finansów. Tracisz energie i finanse, których nigdy nie odzyskasz.
Zdarza się też, że landlord ma inny plan na nieruchomość, w której mieszkasz. Chce sprzedać nieruchomość i daje Ci miesięczne wypowiedzenie co wtedy? Prawdopodobna przeprowadzka, która ciągnie za sobą wiele zmian. Przeprowadzka i wynajem nowego domu to koszty i zamieszanie, którego nikt nie lubi. Na przeprowadzce cierpi też w jakimś stopniu credit score. Jeśli myślisz o zakupie nieruchomości to unikaj ciągłych przeprowadzek.
Otwarcie furtki na kolejne inwestycje BTL.
Myślisz o inwestowaniu w nieruchomości w przyszłości? Jeśli tak powinieneś zacząć od swojego własnego domu. Mając swój dom jest dużo łatwiej w przyszłości z kredytami inwestycyjnymi [BTL mortgage].
Gdy kupowałem swój pierwszy dom, miałem plan. Został po części już zrealizowany poprzez zakup kolejnych 2 nieruchomości. Więcej na ten temat napisałem w moim darmowym eBooku. A o planach na przyszłość będę pisał na blogu.
Kupując pierwszy dom otworzyłem sobie furtkę na kolejne inwestycje. W Anglii mamy coś takiego jak remortgage (zmiana kredytu hipotecznego bez płacenia kar). Poprzez remortgage możemy wyciągnąć kapitał z pierwszej nieruchomości na kolejne inwestycje. Jest to obracanie cały czas jednym kapitałem. Podam prosty przykład.
Kupiłeś nieruchomość do remontu za £80.000 na kredyt hipoteczny z fixem na 2 lata (jeśli słownictwo nie jest jasne zapraszam do artykułu slownictwo w nieruchomosciach ) . Wyremontowałeś dom, i po 2 latach robisz rekredytowanie (remortgage). Bank przychodzi i wycenia nieruchomość na podstawie obecnej sytuacji na rynku oraz stanu nieruchomości.
2 lata później nieruchomość zostanie wyceniona wyżej, ponieważ (prawdopodobnie):
– zakupiłeś nieruchomość do remontu poniżej ceny rynkowej
– wyremontowałeś dom
– w okresie 2 lat był wzrost cen o kilka procent
– przez 2 lata spłaciłeś część kapitału
Bank wycenia dom na £115.000. Pozostały kredyt hipoteczny przy założeniu 10% depozytu 2 lata temu to około £67.500. Zaciągasz nowy kredyt hipoteczny na kwotę, na którą bank wycenił nieruchomości. Płacisz 10% depozytu czyli £15.000(obecnie przez corona virus, trzeba liczyć się z depozytem 15%, ale myślę, że nie długo wszystko wróci do normy). Spłacasz stary kredyt £67.500 a różnica w kwocie trafia na twoje prywatne konto bankowe. Oczywiście nie musisz wyciągać kapitału, wszystko zależy od twojej sytuacji i strategi.
£115.000 – £67.500 – £15.000 = £32.500
[*tyle możesz wyciągnąć z remortgage]
Całą procedurą rekredytowania zajmuje się prawnik i broker. Koszt remortgage ze zmianą banku to około £1.200 i należy odjąć to od końcowej kwoty.
Co możesz zrobić z tymi pieniędzmi? Jeśli zamierzasz wyciągnąć te pieniądze na konsumpcjonizm – odradzam. Dużo lepszą opcją będzie zakup nieruchomość na wynajem buy to let (BTL). Nieruchomość taka generuje około £250-£500 miesięcznego dochodu na czysto w zależności od miasta, w którym inwestujesz. Osobiście BTL łączę ze strategią BRRRR (buy , refurbish, refinance, rent, repeat). Strategia ta została opisana dokładniej w moim eBooku. O nieruchomościach BTL powstanie osobny artykuł. Jeśli nie chcesz go przegapić, proponuję zapis na moją listę meilową.
Ma to sens? Moim zdaniem – TAK. Sprawdziłem tę strategię na swojej skórze 3 krotnie i mogę śmiało napisać, że DZIAŁA. Obecnie przymierzam się do kolejnej inwestycji. Na koniec dodam, że najtrudniej zacząć i kupić swój pierwszy dom. Jeśli wyszukasz swój pierwszy dom, kupisz go poniżej ceny rynkowej i zrobisz remont, później masz już z górki.
A co gdy powiększy mi się rodzina i zakupiony dom będzie zbyt mały?
Nie martwiłbym się na zapas. Nie zaczynałbym też od pierwszego dużego domu, jeśli nie jest Ci on potrzebny na chwilę obecną. Większy dom to wiadomo wyższa cena. Za wyższą ceną idzie większy depozyt, a okazuje się, że z tym ludzie mają największy problem. Większy dom to też wyższe zużycie energii na niewykorzystaną przestrzeń. Niedogrzewanie pustych pomieszczeń w U.K to zły pomysł w long termie.
Największym problemem podczas zmiany domu na większy jest znalezienie nowego domu. Drugi mniejszy problem to znalezienie najemcy na dom, w którym mieszkałeś.
Słyszałeś kiedyś o 'consent to let’ ? Jest to zgoda od banku na wynajmowanie naszego domu residential. Oczywiście trzeba podać powód, dlaczego chcesz wynająć ten dom. Zwykle banki nie robią z tym problemów, jeśli jest logiczne uzasadnienie. Powrót do Polski, czy powiększająca się rodzina to dobre argumenty. Niektóre banki niestety robią z tym problemy. Warto to wcześniej sprawdzić. Jeśli myślisz, że za kilka będziesz chciał kupić i przeprowadzić się do większego domu to powiedz to brokerowi przy zakupie pierwszego domu.Dopasuje on wtedy produkt finansowy, który nie robi problemów z consent to let.
Warto dodać, że robiąc consent to let i wynajmując pierwszy dom – drugi dom residential będziesz mógł zakupić również z depozytem 10%-15%.
A co w przypadku gdy chcemy wracać do Polski za kilka lat?
Wracając do Polski sytuacja wygląda podobnie. Należy skontaktować się z brokerem lub bezpośrednio z bankiem. Proponuje opcje pierwsza. Następnie przedstawienie sytuacji i zrobienie consent to let. Gdy bank się zgodzi na wynajem dom można oddać do agencji nieruchomości w zarządzanie. Można też wynająć na własną rękę. Tutaj jednak trzeba pomyśleć o późniejszych drobnych naprawach, czy zmianie lokatora. Czy w razie potrzebny masz kogoś, kto Ci z tym pomoże. Jeśli masz plan powrotu do Polski, i rozmyślasz nad kupnem mieszkania to proponuję przedyskutować ten temat z brokerem.
Jest jeszcze plan B, czyli sprzedaż nieruchomości przed powrotem do Polski. Jeśli okres twojego fixed rate się skończy, to nie zapłacisz kary za wcześniejszą spłatę hipoteki.
Przykład.
Rozważasz powrót do Polski za 5-6lat. Kupujesz dom z kredytem hipotecznym biorąc okres stałego oprocentowania (fixed rate) na 5 lat. Jeśli sprzedaż nieruchomość w pierwszych 5 latach zapłacisz karę za wcześniejszą spłatę kredytu. Kara ta jest pomniejszana każdego roku. Po 5 latach możesz sprzedać nieruchomość bez płacenia kary. Istnieją też kredyty FIX na 2,3, 7 a nawet 10lat.
Kara za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego w UK bazująca na FIX 5% w banku Natwest.
[table id=karazazerwaniekredytuwuk responsive=scroll/]
Podsumowanie – 8 powodów dlaczego warto kupić własny dom w UK ?
- Wynajmując dom tracisz niemałe pieniądze każdego miesiąca płacąc czynsz.
- Kupując dom spłacasz go sobie, zamiast nabijać kieszeń landlordowi
- Ceny nieruchomości w Anglii od kilkudziesięciu lat rosną w górę
- Bronisz swoje oszczędności przed inflacją
- Kupując pierwszy dom otwierasz sobie furtkę na kolejne inwestycje
- Możesz remontować jak chcesz i kiedy chcesz nie pytając nikogo o zgodę
- Będziesz miał możliwość wyciągania kapitału z nieruchomości (np. na kolejne nieruchomości) gdy jej cena będzie wzrastać
- Komfort i satysfakcja mieszkania na swoim – bezcenna.
👉 Jeśli coś jest nie jasne, zadaj pytanie w komentarzu. Obiecuje, że odpowiem. 👈
Jak zwykle zwięźle i na temat Grzegorz. Brawo, że pomyślałeś o tym po roku mieszkania na flacie. Ja to nie miałem tyle inteligencji i kupiłem własny dom po 7 latach wynajmowania. Twoja tabela i wykres otworzy oczy co nie którym. Gdybym nie miał własnego domu, ten artykuł dałby mi kopa do działania. Dobra robota, teraz czekam na artykuł o Buy-To-Let.
Bylismy z partnerem w banku, akurat w TSB na rozmowie w sprawie mortgage. Moj partner ma score 900 w experience app, a ja 600 (ciagnely sie za mna rozne nieprzyjemnosci zaciagniete przez mojego ex partnera i dopiero odbudowuje score). Powiedziano nam ze na ta chwile kredytu nie dostaniemy, choc zdolnosc mamy lacznie na 280 tysiecy. Czy problemem jest moj score? sadzilam ze 600 nie bedzie juz tak zle wygladac…
Hej Joanna.
Credit score i to ile można pożyczyć od banku to dwie inne rzeczy.
Przykład z mojego życia podczas zakupu pierwszej nieruchomości.
Mój credit score 969/100
– w UK 2 lata, od początku miałem prace, i konto bankowe
Żony credit score 600/1000
– W UK 2 lata, z pracą bywało różnie, przepracowany około rok. Konto bankowe też około rok (wcześniej wpływało wszystko na moje konto).
Wspólna aplikacja o mortgage – odrzucona ponieważ miesiąc przed aplikacją odszedłem z pracy, aby uczyć się o nieruchomościach i znaleźć dobry deal.
Aplikacja tylko na żonę – wymagali duży depozyt, ale kredyt w banku z high street dostała.
Proponuje iść do dobrego brokera, a nie bezpośrednio do banku.
Napisz do mnie a postaram się pomóc : kontakt@grzegorzdudek.net
Trzeba też wspomniec aby wyremontować takie mieszkanie potrzebna jest gotówka. Jeżeli się nie znasz na remontach to koszt takiego remontu może wynieść około 30-40tys funtów. Więc do końca nie jest juz tak kolorowo, że wyciągniesz pieniądze z banku za nic.
Owszem że zgadzam się, że trzeba wyremontować. Wiele rzeczy pominąłem. Aby napisać o wszystkim to trzeba by było książke napisać. 😉
Opisałem więcej ile remonty kosztują i dokładniej o strategi w innych artykułach czy ebooku. Co do remontu to taki dom dla rodziny 2-3bed koszt remontu z materiałem to koszt 20k-25k. Mówimy tutaj o nowej elektryce, hydraulice, gładziach, podłogach, kuchni, łazience, drewnie i wykończeniu. Nie każdy też kupuje dom do kapitalnego remontu. Czasami wystarczy zrobić np. tylko kuchnie czy łazienkę + malowanie.
Zoptymalizuj proszę swój website pod mobile users, część treści niemożliwa do przeczytania na iPhonie
Dzięki Bart za informacje. Sprawdzałem wcześniejsze artykuły czy są kompatybilne, tutaj tego nie sprawdziłem. Rzeczywiście widać błąd. Wezmę się za to w poniedziałek. Pozdrawiam.
Witaj, bardzo dobry artykuł. Daje dużo do myślenia, już od dłuższego czasu myślimy o kupnie własnego domu. Ale z racji że po macierzyńskim nie wróciłam do pracy, ciągle gdzieś z tyłu głowy myślimy że przez to że ja nie pracuje tylko partner nie dostaniemy kredytu. Może orientujesz się mniej więcej jak to jest? Czy naprawdę musi dwójka pracować żeby dostać kredyt na dom.
Hej, wcale nie musi pracować dwójka aby dostać kredyt.
Wszystko zależy ile mąż zarabia, ile macie innych kredytów, oraz w jakiej cenie chcecie zakupić dom, oraz ile posiadacie wkładu własnego.
Możesz napisać mi liczby na email i rzucę okiem czy moim zdaniem macie szanse czy nie. [kontakt@grzegorzdudek.net]
Pozdrawiam.
Cześć! Moja dziewczyna może odejść z pracy, planowane przeniesienie firmy (robią to od dwóch lat i wciąż to trwa) i tak naprawdę nie wiadomo, czy to będzie za miesiąc, czy 5 miesięcy. Chcemy kupić dom, moje zarobki to około 37k. Boje się, ze jeżeli zacznę teraz proces kupno domu we dwójkę, to wszystko szlag trafi, gdy ona straci prace. Czy uważasz, ze warto się za to zabierać? Czy poczekać rok, jak znajdzie nowa prace? Ps czy uważasz, ze ten rok jest dobry na zakup?
Myślę, że warto spróbować. Jest duża szansa, że uda się kupić zanim straci prace.
Straty wielkiej nie ma, jak by się transakcja wysypała. Nie wiem w jakim mieście mieszkasz i za ile szukacie dom , ale z tymi 37K to nie jest powiedziane, że nie dostaniesz kredytu jeśli aplikowałbyś sam.
Czy to dobry czas na zakup ? Dom residential uważam, że warto mimo wysokich cen.
A jak bank zgodzi się żebym wynajęła swoje mieszkanie to tez musze płacić karę czy nie?
Nie, to jest tzw 'consent to let’ czyli pozwolenie od banku.
Kare się płaci za zerwanie przed okresem FIX rate.
Czesc Grzesiek, mam pytanie odnosnie Polski. Nie chce sprzedac mojego domu na wyspie poniewaz moge za niego dostac nawet GBP2500 czynszu za miesiac, ale chciala bym uzyc ten dochod na wziecie kredytu w Polsce na kupno nieruchomosci komercjalnej (pensjonat). Jak narazie wszystkie banki w Polsce mowia mi ze nie moga pomoc jesli moj income przychodzi z zagranicy kraju – co radzisz?
Wow! Dzieki za podzielenie sie wiedza! Zyskales wlasnie stalego czytelnika 🙂
Hej, świetny blog motywacyjny, gratulacje!
Ja mieszkam w Edinburghu i mam kilka pytań do Ciebie:
1, Posiadam z żoną residential house (240k) i obecny re-mortgage (124k) mamy z FIX rate do 2027
Marzy nam się w najbliższych latach przeprowadzka do większego domu (350k) ale w przypadku zamiany obecnego mieszkania na BTL nowy mortgage na 350k może być poza naszą zdolnością kredytową. Czy widzisz jakieś opcje które pomogłyby zrealizować nasze plany?
2, Pozsiadamy obecnie 50k-100k pod inwestycję w 1 lub 2 mieszkania BTL w tym/przyszłym roku. Czy taka inwestycja może pomóc na tyle zwiększyć naszą zdolność kredytową która pozwoli na zakup droższego domu? Jakie inne możliwości według Ciebie powinniśmy ewentualnie rozważyć?
Pozdrawiam!