Buy-to-let (BTL) – kredyt hipoteczny pod inwestycje w nieruchomości na wynajem w Anglii.

Kredyt hipoteczny buy to let (btl) to produkt dla osób, które inwestują w nieruchomości na wynajem w Anglii. Do wyboru są dwie opcje, spłata kapitału lub samych odsetek.

Większość inwestorów wybiera same odsetki. Celem jest przede wszystkim budowanie cashflow, zamiast spłacania kapitału. Strategią ta pozwala nabrać rozpędu w inwestowaniu w nieruchomości. Kredyt ten zaciągany jest najczęściej pod tzw. single let – wynajem całego domu dla pary czy rodziny.

Najpopularniejsze depozyty buy-to-let to 25% (75% LTV). Na wstępie wpisu dodam cyferki z mojej ostatniej inwestycji przy użyciu kredytu BTL [interest only] dla nieruchomości wynajmowanej jako single let. Dzięki temu myślę, że zrozumiesz sens tych kredytów. 😉

Jeśli jesteś początkujący i słowa takie jak LTV, fixed rate, single let, interest only czy BTL nie są zrozumiałe to zapraszam do słownika , w którym wszystko wytłumaczyłem.

Oprocentowanie kredytu BTL

Oprocentowanie kredytu BTL zależy od wielu czynników. Waha się między 2.5% – 4%. Oprocentowanie jest zależne od wielu czynników. Za dwa najważniejsze uważam:

1. Osoba prywatna, a spółka LTD.
Nieruchomość BTL możesz kupić zarówno jako osoba prywatna, jak i spółka LTD. Osoby prywatne oferowane mają niższe oprocentowanie, niż spółka. Kupując na spółkę, trzeba doliczyć również koszt księgowości. Istnieją też zalety kupna na spółkę, ale to temat na osobny artykuł. Jeśli zaczynasz przygodę z nieruchomościami i jesteś daleko od drugiego progu podatkowego, proponowałbym zakup jako osoba prywatna. Drugi próg podatkowy to 40% podatek, gdy zarobki przekroczą £50.000/rocznie. Jest to tylko moje osobiste zdanie i sytuacja każdego jest inna i indywidualna.

2. Wysokość depozytu a oprocentowanie kredytu BTL
Najpopularniejszy i naj opłacalniejszy kredyt BTL to 75% LTV (loan to value), czyli z 25% depozytem. Dostępne są również produkty z depozytem 20%, jednak oprocentowanie jest wyższe, przez co maleje miesięczny cashflow. Czym niższy depozyt – to i kryteria otrzymania są wyższe. Jasne?

Warunki kredytu buy to let w U.K

Banki mają różnego rodzaju warunki, które trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt buy to let. Najważniejsze z nich to:

• minimalne zarobki roczne nie mniejsze niż £25.000
• stress test – pokrycie czynszu w 125%-145% w zależności od banku [czynsz powinien być o 125%-145% wyższy niż miesięczna rata kredytu. Jest to tzw. stress test]
• first time landlords
• posiadanie nieruchomości residential

Aby mieć dostęp do większości ofert kredytów BTL, zarobki twoje powinny wynosić minimum £25.000. Można wtedy liczyć na niskie oprocentowanie. Nie jest to jednak wymóg wszystkich banków. Niektóre banki mają niższe progi minimalnych zarobków. Można otrzymać kredyt BTL z dużo niższymi zarobkami. Czasami będzie trzeba spełnić inny warunek np. posiadać swoją nieruchomość residential. Niektóre banki wymagają 6-miesięczne doświadczenie bycia landlordem. Inne nie udzielą kredytu na terenach po kopalnianych. Opcji jest bardzo dużo. Tutaj proponuję skorzystać z DOBREGO brokera.
Z doświadczenia jednak wiem, że nie jest łatwo go znaleźć.

W kredycie BTL zdolność kredytową wylicza się na podstawie czynszu kupowanej nieruchomości. Kredyt udzielany jest na podstawie przyszłego dochodu z czynszu. Nie oznacza to jednak, że credit score jest całkowicie nieważny. Polecam go sprawdzić przed rozmową z brokerem. Możesz to zrobić za darmo np. w Experian.

Kredyty BTL w Anglii. Odsetki czy kapitał? 🤔

Kredyty buy to let oferowane są w dwóch opcjach jeżeli chodzi o spłatę.

1. BTL repayment mortgage – w trakcie trwania okresu kredytowania spłacamy kapitał i odsetki. Po zakończeniu tego okresu nieruchomość jest naszą własnością. Minusem jest wysoka rata miesięczna. Jest ona około 2 razy wyższa od opcji numer 2. Oznacza to dużo mniejszy dochód miesięczny kosztem spłacania kapitału.

2. BTL interest only mortgage – przeciwieństwo pierwszego. Przez cały okres kredytowania spłacamy tylko odsetki. Zaletą jest niska rata miesięczna, przez co mamy większy cashflow każdego miesiąca. Wadą jest to, że po zakończeniu kredytowania, nadal mamy do spłaty wartość zaciągniętego kredytu. Wtedy są dwie opcje.
Pierwsza to sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu. Druga opcja to zaciągnięcie kolejnego kredytu hipotecznego na tę nieruchomość i cieszenie się z cashflow przez kolejne lata.

Ja po dłuższej analizie wybrałem opcję numer 2 i przy niej zostanę. Wszyscy inwestorzy, których poznałem wybrali tak samo jak ja. Ma to po prostu sens. 😉 Jeśli masz jakieś pytanie , pytaj śmiało w komentarzu. Zrobiłem też małe zestawienie z porównaniem tych dwóch opcji.

Skąd na depozyt na dom pod wynajem? 🤔

Często spotykam się z tym pytaniem. Nie ma niestety drogi na skróty.
Skąd więc ludzie mają pieniądze na depozyt ? Najpopularniejsze są 3 źródła:

1. Equity z innej nieruchomości – spłacając inny kredyt hipoteczny gromadzisz tzw. equity . Jest to różnica między wartością rynkową spłacanego domu, względem pozostałej kwoty kredytu. Podczas rekredytowania [remortgage], możesz przeznaczyć equity na depozyt nieruchomości BTL.
2. Osczędności – niektórzy wolą zacisnąć pasa, oszczędzać, brac nadgodziny aby odłożyć na depozyt. Po zakupie pierwszej nieruchomości BTL można liczyć na dochód w okolicy £250-£500 w zależności od miasta. Czy warto się poświęcić? Odpowiedz sobie sam.
3. Darowizna od rodziny – bank akceptuje również depozyty pochodzące z darowizny od najbliższych. Czasami wymaga potwierdzenia, aby sprawdzić skąd rodzina zdobyła te pieniądze.

Na koniec dodam, że depozyt na kredyt BTL z pożyczki personalnej personal loan
– nie przejdzie… Na remont już co innego 😉

Koszty przy zakupie nieruchomości single let z kredytem buy-to-let.

Kupując nieruchomość na wynajem, depozyt to nie jedyny koszt jaki trzeba uwzględnić przy zakupie. Dla przykładu weźmy koszty nieruchomość o wartości £100.000 :

• £25.000 – Depozyt 25%
• £3.000 – Podatek stamp duty 3%
• £1.000 – Opłata dla prawnika
• £500 – Opłata dla brokera
• £XXX – remont [tutaj każdy musi policzyć indywidualnie]
• £XXX – opłata za znalezienie domu [jeśli korzystasz z usług sourcera nieruchomości]

Jak widzisz potrzebujesz nie 25% a +30% w tym przypadku.
Byłeś świadomy wszystkich kosztów?

… Mała uwaga na koniec 🤬

Wiesz co? Sporo szukałem dobrego i uczciwego brokera. Serio. Kto mnie zna, to wie, że miałem z tym pod górkę. Znam też inne niezadowolone osoby.

Jeden broker wciskał mi produkt, na którym miał najwyższą prowizję. Ja w zamian dostałbym opłatę £1.000, która byłaby dodana do kwoty kredytu. Na szczęście coś się tam znam i potrafię liczyć. Uniknąłem tej opłaty, zmieniając brokera i produkt. Produkt z minimalnie droższym oprocentowaniem okazał się tańszy o ponad £1.000 😉

Z innym brokerem miałem kiepski kontakt. Każde moje pytanie było problemem.
Bałem się o cokolwiek spytać. Były złe emocje – a tego nikt nie lubi.

Trzeci broker popełnił pomyłkę o £20.000 w aplikacji rekredytowania. Przełożyło się to na otrzymanie £15.000 mniej z remortgage. Byłem zapewniany, że zostanie to zmienione i żebym się nie martwił. Niestety sprawa została niedopilnowana. Ja jak to ja – przyjąłem to na spokojnie. Pomyślałem sobie, wyciągnę ten kapitał za dwa lata, gdy skończy się fix.

Jak widzicie, nie ma łatwo ze znalezieniem dobrego doradcy kredytowego.
Mnie na szczęście udało się za czwartym razem i w końcu jestem mega zadowolony. Mogę podzielić się kontaktem jeśli chcesz. Napisz mi e-mail w tej sprawie na kontakt@grzegorzdudek.net .

9 kwestii na zakończenie, o których warto pamiętać.

1. Nieruchomości pod wynajem BTL mogą dać £250-£500 cashflow miesięczny, jeśli wybierzesz opcje 'interest only’.
2. Najpopularniejsze depozyty z opłacalnymi stopami procentowymi
   to te z 25% depozytu (75% LTV).
3. Im wyższy depozyt, tym korzystniejsza oferta kredytowa.
4. Pamiętaj, że możesz wyciągnąć 'equity’ na zakup nieruchomości pod wynajem z innego kredytu hipotecznego.
5. Oprocentowanie kredytu BTL zależy od wielu czynników. Waha się między 2.5% – 4%.
6. Brokera najlepiej brać z rekomendacji.
7. Depozyt 25% to nie wszystko są jeszcze inne koszty około zakupowe.
8. Sprawdź swój credit score.
9. Pomyśl, co w twoim przypadku będzie bardziej opłacalne, zakup jako osoba prywatna czy spółka LTD.

P.S Na każdy komentarz odpowiadam. 😉

Ostatnie wpisy :

• Zabezpieczone: Podatek od single let17/09/2019
• eBook – Jak w 13 miesięcy zbudowałem £1.400 cashflow dzięki inwestowaniu w nieruchomości.21/02/2020
• Inwestowanie w nieruchomości w Anglii – jak zacząłem, i o czym będzie ten blog?21/02/2020
• Jak rzuciłem etat i zacząłem pracować na dwa etaty 'na swoim’.27/02/2020
• Konwersja 2bed terraced house do 4bed mini HMO – video.09/03/2020
• Chcesz kupić pierwszy dom w Anglii ? Słowa które warto poznać jeśli zaczynasz przygodę z nieruchomościami w UK.06/06/2020
• Dlaczego warto kupić własny dom w Anglii.24/06/2020

Jeśli trafiłeś na ten wpis, a nie przeczytałeś jeszcze mojego ebooka – możesz go pobrać, poniżej.